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郁亮:“活下去”是因有忧患意识 万科不赚最后一个铜板

2018-12-17 15:39
作者:王小康
来源: 证券日报网
编辑:东方财富网

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  12月14日,万科股份有限公司在深圳大鹏浪骑游艇会举行华南媒体交流会。万科董事会主席郁亮,万科执行副总裁孙嘉、首席财务官孙嘉,万科高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文以万科合伙人的身份出席,与来自深圳、广州、厦门、长沙、南宁等10多个城市的160多位媒体记者进行了交流。

  “活下去”是因为有忧患意识

  “万科要做城乡建设、生活服务商。现在可以堂堂正正说,我们(万科)就是农民。”在交流会上最后一位出场的郁亮,以一句幽默的开场白,开启了与媒体的对话。

  在回答媒体关于万科为何提出“活下去”的口号时,郁亮又自我地调侃了一下,“大家一想到活下去,就认为是要饭。其实这是万科的忧患意识,害怕碰到黑天鹅事件。大企业更加要如履薄冰地发展,不然就会遇到黑天鹅事件。”

  谈到对于当下房地产行业的看法,郁亮打趣说:“两个礼拜前我就解释过了,房地产行业还不错啊,不然你们媒体不会来的。媒体是风向标,如果搞个媒体会没有人来,那就是真的活不下去了。”

  当被问到如何预测未来的房地产政策,郁亮表示,“万科从来不预测政策,我们没有时间研究政策怎么出台,我们唯一要做的事就是好好干活。政策好跟不好都不要抱怨,没有这个时间,把活干好就行。”

  不过对于房地产行业的基本判断,郁亮还给出了自己的一些看法。他表示,国家长期基调已经定下,即租售并举。第二,全国范围内住房全面短缺时代基本结束。第三,城市化进程阶段已变,之前是大家从农村往城市跑,而今天是都市圈化。这里面都有机会,不应只寄希望于政策放松。

  不再追求老大不赚最后一个铜板

  万科在2012年就提出转型,几年过去了,近年来万科销售规模屡被其他同行赶超。现场有媒体提出,万科的转型是否早了点,如果专注于房地产开发,现在应该能继续保持老大地位。对此,郁亮表示,“不要以为我们过了点好日子,好日子就能一直过下去。如果我们2012年不转型,今天做到老大,有意义吗?我们当初转型就是告诉大家,我们不再追求老大。今天万科尽管不是老大,但我们还在第一集团。而且万科在第二阶段的城市化布局也相对稳固。万科从来没有说房地产行业没有机会,只是行业的黄金时代已经结束,再想实现50%、100%的高速增长,机会很少。如果只是用短期目光,从绝对规模来衡量,这是有问题的。”

  郁亮表示,万科在多元化战略下并没有落后什么。房地产销售规模仍然在第一梯队,在都市化的战略布局上也相对稳固。我们能跑赢大市,跟着市场走就好。白银时代是一场马拉松比赛,不在某一阶段的输赢,最终目标是在中国房地产行业的白银时代胜出。每一年都要胜出,这要求太高了。而随着行业背景的转变,对万科和万科的多元化业务也不应以简单的速度、规模来衡量。从财务报表分析业务价值,虽有必要但不充分,万科的原则是能够创造真实价值。

  “当一个孩子过了青春期,再以个子长了多少厘米作为成长标记的话,那是错误的。因为过了青春期之后,长的是力气和心智成熟,而不是身高。”郁亮表示,“我们对自己有两个告诫特别清楚,首先是一定能够为客户创造增值价值;只要提供的产品和服务符合老百姓需求,他们愿意买单,这个业务就是有价值的;其次是在万科经营工作原则里面,有一条规定——不赚最后的铜板。我们任何业务不能以赚够最后一分钱为主,万科只不过在别人贪婪的时候没有贪婪而已。”

  城市更新要保留记忆焕发活力

  “城市更新改造这个业务不是简单用钱去衡量的问题,这个赚钱不如开发。当然我们也希望能够通过焕发城市新的活力,慢慢也能赚到些钱。”针对“万科怎么留住老城区”的问题,郁亮表示,以前的房子质量很多不符合现在的要求,经过大拆大建才开始重视城市的文化,万科过去便很重视这种文化,保留遗存,今天不仅要保留历史记忆,还要焕发城市活力。城市的更新改造目前看来大有机会,万科会继续花功夫做好。

  对于此前媒体报道的万科深圳城中村改造计划“万村计划”已经全面暂停新拿项目的说法,万科高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文在交流会上也做了回应,称公司确实决定在今年9月份之后暂停拓展新项目。

  张纪文表示,万村业务安排了四部曲,第一步是进去做一个尝试,找到未来方向再去运营它,这在一年前就完成了。第二步是铺排出一定的规模,目前万村的房屋大概有7至8万间;第三步是打磨,所有万村业务在7至8万间的运营和建造中间,我们需要把它运营起来、运营好;第四阶段是打磨后未来用什么样的方式把这个业务再扩大。现在正在进行第三阶段,即如何把7至8万间开出来,运营好,服务好。

  针对万科是否“收敛业务”的疑问,张纪文回应称,在不能维持发展的时候,万科都会停掉这些业务,停掉的意思是暂时减缓发展的速度,观察这个模式应该怎么去做,未来如何复制,如何发展规模,如何更好地运营它。现在万科正在收敛一些小的业务,其中包括教育业务以及万村业务,收敛是要保证经营质量,是为了在现在的阶段下如何去打磨以获得未来更好的发展。不能进一步推广的,我们就选择关掉。

  提出“稳住基本盘”的口号

  未来万科会不会做完全不相关的业务?郁亮表示,未来有可能,但目前不会。万科现在所做的尝试和努力,其实都是有一根线连在一块的,万科是围绕相关主业在做多元化。今年万科提出“稳住基本盘”的口号,这个基本盘就是指开发业务。不过,在每个不同的业务单元,万科都各自有自己的基本盘。

  “建房子卖房子,那只是一个生意。但如果做一个城市的生意,那城市里与不动产相关的业务就会有很多。”张纪文表示,万科多元化的目标是“美好生活场景师”。早在2017年,万科就将旗下业务归为五个类型,其中,房地产开发和物业管理作为核心业务,商业、物流是优势业务,冰雪度假和长租公寓是拓展业务,养老和教育是摸索业务,轨道+物业模式和混合所有制改革则是潜力业务。

  “万科依然以不动产销售为主,毫无疑问这仍是十万亿的市场。但我们还有百亿级、千亿级市场。”张纪文表示,“这些百亿级、千亿级市场,是基于城市多个新场景对不动产提出的新空间诉求。如今一个城市除了物理空间的沟通方式之外,接近一半生活已经被线上虚拟方式所覆盖。”

  张纪文表示,万科目前在做的,正是将所有新场景在所有不动产群中打造出来,将所有场景、所有人之间连接起来。但万科不是要做所有的线上场景,而是与城市里更多的人发生交互,在场景与不动产的关联之间,承担建造、运营管理、改造、服务等功能。

  他表示,未来万科将深入参与包括四大类业务:新型城市核心的建设与旧核心区域的改造;以功能多元化的复杂综合体形式完成核心构建;城市生活、生产场景的打造与运营(就是多样化生产、生活场景,包括公寓、商场、写字楼、停车场、学校、养老院);基于虚拟城市完成城市细胞间的相互连接(即线上与线下场景的结合)。

  暂时不会让万科物业上市希望媒体为养老业呼吁

  今年以来,多家大型房企的物业公司扎堆赴港上市,不过郁亮却说,“我就是特意让物业保持与资本市场的距离,不让它想这个事。上市之后要短期业绩、发公告,还需要季报、年报,每年还得面对媒体朋友的关心,我怕资本将万科物业引导坏了,这会干扰长期战略的基础打造。郁亮表示,物业对我们的收入贡献不大,目前上市,市值也就是一两百亿。我们的物业有机会达到千亿市值,我希望它具备了基础和实力之后,再谈上市问题会好一些。”

  谈到万科的养老业务,郁亮坦言,到目前为止,他没看到任何养老业务的盈利模式,也没看到任何可以推广学习的模式。如果一个业务已经市场化,但不能够找到一个合适的盈利模式的话,就没法做大,所以万科现在还在不断寻找可能的可持续发展模式。

  郁亮表示,“尽管我们很努力想做好这个业务,但感觉特别困难。比如我们在实操中才知道,养老院不能超过三层。我们有一个养老项目共有五层,被勒令必须关掉,因为不符合安全规范。我们在很多社区尝试嵌入式养老模式,但遭到了很多业主的反对。养老领域的很多东西还不完全配套,阻碍了业务的发展。希望媒体能帮万科呼吁,养老领域加强规则的修订和政策的制定,使万科有一个良好的实操环境。”

  科技能成为万科的行动力

  万科执行副总裁、首席财务官孙嘉以科技赋能官的身份出席交流会,他以Katerra、WeWork两家国外公司举例说明,它们应用大数据分析、建立机遇BIM的核心数字化开发平台,来实现低成本高效率的企业管理,提升办公体验。

  孙嘉表示,科技在改变,也许会彻底颠覆传统的不动产业。我们的业务越来越复杂,客户越来越广泛和多样,利用科技赋能,既有内部动力也有外部压力。他介绍称,万科科技赋能的发展路线图是,2016-2018年实现信息化,主要是打基础为万科业务服务;2019-2021年实现数字化,建立连接促进共享,充分实现数据价值;2022-2024年实现智能化,利用智能应用,构建行业生态平台。

  针对“科技赋能每年给万科节省了多少成本,增加多少利润?”的问题,孙嘉表示,“万科做过模型测算,但现在很难给出IT方面的投入产出比的具体指标,其实很多公司的投入比万科多得多,他们告诉我这些投入很值得,我也相信。万科短期内并不指望科技赚钱,其更远期的目标是在万科40岁时,科技能成为万科的行动力。”

  “历千帆,仍热爱”,这是万科这次媒体交流会的主题,也是对万科成立30多年来,一路走来虽然过程曲折艰辛,但依然对前途充满信心,探索永不停步的真实写照。

(文章来源:证券日报网)

(责任编辑:DF318)

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